注文住宅・土地探し

家を建てるための土地探し

どこに住みたいかから、広さや日当たりなど希望に合わせて予算と相談しながら探したい。
土地によって建てられる家は大きく変わるので建てたい家をイメージしながら探す必要がある。

 

失敗しない土地探しの方法

まずは土地を探す前には、まずは家族で話し合い、希望する土地の条件について整理することがスタートです。
予算や広さにはじまり、通勤ルートや通学エリアなど、家族が希望する場所の条件を整理してみてください。
また、土地には「用途地域」という、その土地に建てられる建物の種類や規模が制限される決まりごとがあります。
例えば、住居専用地域では、小さな店舗や公共施設など、一部を除いて、基本的には住宅を建てる用途に限られます。
調整区域などでは、住宅を建てるにあたって、様々な規制があったりします。
将来の周辺環境にも大きく影響してくるため、購入候補に選んだ土地および周辺の用途地域を確認しておくことが重要です。

 

法律や相場観もチェック

古い建物を解体せずそのまま売り出した「古家付き土地」もあります。
購入後、古家を解体して更地にする必要がありますので、解体費用がいくらくらいかかるかを考慮に入れて検討しなければなりません。

さらに土地の種類の中には「建築条件付き」の土地というものもあります。
簡単に言うと。売主が指定する建築会社と一定期間内に建築工事請負契約を結ぶことが条件になる土地のことです。
どこの建築会社で建てるか決められるのであれば、こうした土地も含めて探すことができます。

 

不動産会社などに足を運ぶ前に、インターネットなどで売り出されている土地情報もチェック

希望するエリアでどのくらいの広さの土地がいくらで売りに出ているか、物件情報をたくさん見ていくと、ある程度の「相場観」がわかってきます。
その際、土地の価格を面積で割った「平米単価」を計算すると比較しやすくなります。
ほかの物件に比べて目立って平米単価の低い土地は、緩やかな傾斜地や私道負担など、何らかの不利な点があることもあります。
思いがけない出費につながることもあるので、十分に留意しておきましょう。

 

土地から建てられる家の広さを知る

土地に建てられる家の大きさの上限にかかわるのが「建ぺい率」「容積率」です。
建ぺい率とは、土地に対する建築面積の割合のことです。
都市計画で、その限度の数値が決められていて、建ぺい率がわかれば建てられる家の建築面積の上限がわかります。
例えば、面積が100m2の土地で、建ぺい率が50%の場合、建築面積の上限は50m2ということになります。
このときの建築面積とは、建物を真上から見た際の面積のことです。
1階と2階が同じ形・床面積の2階建ての家でも、1階よりも2階が狭くなっている家の場合でも、1階の床面積が建築面積になます。
2階が1階よりも張り出している形の家の場合は、2階の張り出した部分も含めた面積が建築面積となります。
ただし、軒やバルコニーなど真上から見たときに建物よりも突き出している長さが1m以内であれば建築面積には入りません。

一方、家の広さ、規模を左右するのが「容積率」です。
土地面積に対する延床面積(各フロアの床面積の合計)の割合を指します。

 

建てられる家の計算式

建ぺい率・容積率から、建てられる家の大きさは下の計算式で出すことができます。

土地面積×建ぺい率(%)=建築面積の上限
土地面積×容積率(%)=家の広さ(延床面積)の上限

例えば、土地面積200m2、建ぺい率60%、容積率100%の場合は、
建築面積の上限=200m2×60%=120m2
200m2の土地のうち、120m2までは建物に使っていいことになります。

次に延床面積は、
200m2×100%=200m2
2階建ての家なら、1階と2階の床面積の合計が200m2までの家を建てられます。
1階の面積をできるだけ広くしたいなら1階120m2、2階80m2までの家、1階と2階の広さが同じ総2階の家にしたいなら1階100m2、2階100m2の家が建てられることになります。
どのような家を建てるか、設計に入る前の段階で確認しておきましょう。

 

注意点

古くから建っている家を建て替える場合は、その家と同じ大きさなら建てられるはず、と単純に考えなようにしてください。
建てた当時と現在とで、建ぺい率や容積率が異なっていることもあります。
広告に表記されていること以外にも、土地に指定されている条件を詳しく知りたい場合は、各自治体(市町村役場)の都市計画課などの担当窓口へ行けば教えてもらうことができます。
また、建ぺい率、容積率にはさまざまな緩和措置や、規制が厳しくなる場合もありますので、併せて確認しておきましょう。

例えば
防火地域に耐火建築物を建てる場合や、土地が角地にあたる場合は建ぺい率がそれぞれ10%上乗せされる
住宅部分としての地階をつくる場合、延床面積の3分の1を限度に容積率の計算から外すことができる
などが挙げられます。

さらに土地には、良好な住環境を守るためにさまざまな規制が設けられていることが多くあります。
代表的なものでは、建てられる建物の高さの制限や日当たりなどが考えられた「日影規制」などがあります。
実際に建てられる家の規模を出すほか、各規制は、不動産会社や建築会社に調べてもらうことができます。

家を建てる会社選びのポイント

多くある会社の中から、理想をかなえてくれそうな会社を探すことが、注文住宅の明暗を分けるポイントになります。

まず、会社選びの方法は、情報収集と同じく、住宅情報誌やインターネットを活用するのが一般的です。
デザインや得意な工法など、希望に合うかどうかはもちろん、その会社の施工エリアや施工体制などもインターネットでチェックしておきましょう。
住宅展示場にで会社の特徴をつかむのもよい方法です。

 

ハウスメーカーと工務店の違いと特徴

家づくりの依頼先は、大きく分けて「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所(建築家)」の3種類があります。

 

ハウスメーカー

全国に支社や支店など営業拠点を置いて、住宅展示場でモデルハウスを公開していることが多い会社です。
大手ならではの安心感や安定した品質を重視するならハウスメーカーが最適です。

営業から設計、工事、アフターサービスまで体制が整えられ、品質や技術を高めるための研究にも力を入れている会社が多くあります。
また、用意されている住宅商品は、自由に間取りをつくる『自由設計型』と、いくつかの間取りパターンや標準仕様の設備から選ぶ『企画型』なのが一般的です。

自由設計型といっても、間取りは一定のパターンに変更を加えていき、キッチンや浴室などの設備や内装材、外壁材などは標準仕様のバリエーションが豊富にあります。
定期点検や保証などをきっちりと制度化しているところが多く、建築時の担当者が退職や異動になっても、ルールに沿って対応してくれるのが強みのひとつです。
工法やプラン、住宅の規模、時期などにもよるが、建築工期が工務店よりも短いことが多いのも特徴のひとつです。
同じ規模の家を建てた場合、工事全体の流れがシステム化されていて効率的なハウスメーカーのほうが早く家が建つことが多くあります。

 

工務店

通常、ハウスメーカーよりも狭い範囲で営業を行っているのが特徴のひとつです。
1店舗だけでやっているところから、ハウスメーカーのように多店舗展開しているところまで規模はさまざまです。

身近なホームドクターのようなパートナーを求めるなら工務店がオススメです。
住宅は完成して終わりではありません。
入居後の不具合やメンテナンス、将来のリフォームなど先々困ったときに、近所の会社なら長く気軽に頼りにできるのが最大のメリットです。

さらに、工務店は、間取りや外観デザインなどのプランを、施主といっしょにつくりあげていきやすいのも魅力です。
例えばキッチンは、施主が気に入ったシステムキッチンを使うことはもちろん、手づくりのオリジナルキッチンをつくることも可能です。
床材、パーツや設備などの希望をかなえやすく、プランの自由度は最も高いといえます。

また定期点検や保証の制度も設けている会社や、不具合があればすぐに駆けつけて修理してくれるという地域の工務店ならではの手厚い対応が強みのところもあります。
ただ、忙しい時期には修理を頼んでも待たされることがあるなど、会社規模による差もあります。
品質では、均一な企画、部材を使うハウスメーカーに比べ、現場で施工する職人によって左右されるのも違いといえるだろう。
だからこそその工務店で家を建てた人からの技術力や対応の評価は重要な情報です。

 

設計事務所とは?

より独創的なアイデアを求めるなら、設計事務所(建築家)に依頼する方法があります。
建築家がそれぞれの作風でオリジナリティの高い住まいを設計してくれます。

実際の施工は建築家が紹介する工務店が手がけるケースが一般的です。
施主と工務店の間に入り、施主に代わって工事監理をしてくれたり、追加変更工事が発生してもスムーズに増減金額をチェックしてくれたりする事務所も多くあります。

設計管理費は事務所によって異なるのであらかじめ確認しておきましょう。

 

実際に依頼先が絞れたら相見積もりを

こうした依頼先の情報収集においては、工事中の現場や、竣工した住宅の見学会が催されていたら、できるだけ足を運ぶことがおすすめです。
工事中の場合は建物の構造や下地など、完成したら隠れてしまう部分も見ることができます。
完成した住宅では内装の仕上げやデザインが実際に見られるほか、住む人のナマの声が聞けるケースもあります。

また、依頼先の候補が絞り込まれたら、検討のたたき台となるラフプランと概算見積もりの作成を依頼しましょう。
比較のため3社程度に「相見積もり」をとるケースが一般的です。
各社同じ条件で概算見積もりを作成してもらい、伝えた要望が反映されているかどうかなどを間取りや設備などを各社に同じ条件で作成してもらって比較しましょう。